Dans la majorité des divorces que je suis amené à expertiser, l’immeuble est au cœur des discussions. C’est souvent le bien le plus important du couple, celui qui cristallise le plus d’émotion, et celui dont l’évaluation peut faire basculer plusieurs centaines de milliers de francs d’un côté ou de l’autre de la balance. Pourtant, la question de sa valeur reste rarement abordée avec la rigueur qu’elle mérite avant qu’un litige n’éclate.
Le cadre légal : trois régimes, une distinction essentielle
En droit suisse, les couples mariés relèvent de l’un des trois régimes prévus par le Code civil (art. 181 ss. CC) : la participation aux acquêts, qui s’applique par défaut à la grande majorité des couples ; la séparation de biens ; ou la communauté de biens, plus rare en pratique.
Sous le régime légal de la participation aux acquêts, chaque bien doit être qualifié soit comme bien propre (acquis avant le mariage, reçu par héritage ou donation), soit comme acquêt (acquis pendant le mariage). Cette qualification n’est pas un détail administratif : elle détermine directement ce qui entre dans le partage au moment de la liquidation, et ce qui en reste exclu.
À quelle date évalue-t-on le bien ?
C’est la question que je vois revenir le plus souvent, et celle qui est le plus fréquemment mal comprise par les parties elles-mêmes.
L’article 214 al. 1 CC pose le principe : les acquêts existant à la dissolution du régime sont estimés à leur valeur au moment de la liquidation. Le Tribunal fédéral l’a rappelé à plusieurs reprises, notamment dans l’ATF 142 III 65 : lorsque la liquidation intervient dans le cadre d’une procédure judiciaire, la date déterminante est en principe celle du jugement — et non celle de la séparation effective, ni celle du dépôt de la demande en divorce.
Cette précision a des conséquences très concrètes. Une procédure de divorce où le juge doit trancher peut s’étaler sur plusieurs années. Sur cette période, le marché immobilier genevois ou vaudois peut évoluer sensiblement. Le conjoint qui a quitté le logement familial au moment de la séparation peut ainsi se retrouver, au jour du jugement, face à un bien qui vaut nettement plus qu’à l’époque — et donc une soulte à verser ou à recevoir très différente de ce à quoi il s’attendait.
Ce principe connaît une exception : si le bien a été vendu de bonne foi après la dissolution du régime mais avant sa liquidation, c’est la valeur au jour de la vente qui est retenue. On n’attribue pas de valeur théorique à un bien qui a déjà changé de mains.
Un point vaut la peine d’être relevé : le choix de la date d’évaluation peut être revu par le Tribunal fédéral, car il s’agit d’une question de droit. La valeur vénale retenue par l’expert, en revanche, est une question de fait — le Tribunal fédéral n’intervient que si cette valeur est manifestement arbitraire, ce qui est rare en pratique. Cette nuance explique pourquoi la date retenue mérite une attention particulière dès le début de la procédure.
Pourquoi une expertise indépendante change la donne
Face à ces enjeux, chaque époux a naturellement tendance à défendre une estimation qui l’arrange. C’est humain, mais cela transforme souvent une négociation patrimoniale en bras de fer sur des chiffres.
L’expertise indépendante intervient à plusieurs niveaux :
Établir une valeur vénale que les deux parties peuvent difficilement contester. Qu’elle soit mandatée conjointement par les époux, par leurs conseils, ou ordonnée par le tribunal, une expertise réalisée selon les méthodes reconnues (comparative, hédonique, valeur réelle) offre une base objective à la négociation.
Chiffrer la part de plus-value entre les patrimoines des époux. Chaque époux possède, sous le régime de la participation aux acquêts, deux « masses » de biens distinctes : ses biens propres (hérités, reçus en donation, ou acquis avant le mariage) et ses acquêts (accumulés pendant le mariage). Il arrive fréquemment que l’une finance l’autre — par exemple, un couple utilise des économies réalisées pendant le mariage (des acquêts) pour rénover une maison héritée par l’un des époux (un bien propre). Si ce bien a pris de la valeur, l’article 206 CC prévoit que la masse qui a financé ne récupère pas seulement sa mise de fonds initiale : elle a droit à une part proportionnelle de la plus-value réalisée. Ce calcul, souvent source de désaccord, exige une expertise précise du bien à la date déterminante — une approximation ne suffit pas.
Sécuriser le rachat de part. Dans le cas fréquent où l’un des époux souhaite conserver le logement familial et racheter la part de l’autre, la valeur retenue détermine directement le montant de la soulte. Une expertise rigoureuse protège les deux parties : celle qui part, contre une sous-évaluation ; celle qui reste, contre une survalorisation qui grèverait sa capacité financière.
Distinguer valeur vénale et valeur affective. Le bien qui a abrité la vie de famille porte souvent une charge émotionnelle qui n’a pas sa place dans le calcul patrimonial. Un regard extérieur et neutre aide à recentrer le débat sur des critères objectifs.
Le bon moment pour mandater un expert
Quand la séparation se passe à l’amiable, mieux vaut demander une expertise conjointe dès que la question du logement se pose. Cela évite qu’un simple désaccord sur un chiffre ne vienne envenimer une négociation qui, jusque-là, se passait bien. Quand le dialogue est rompu et que le juge doit trancher, une expertise judiciaire peut être ordonnée — mais elle arrive souvent tard, une fois les tensions déjà bien installées. Dans mon expérience, faire évaluer le bien tôt, par un tiers indépendant, désamorce une grande partie des conflits avant qu’ils n’éclatent, et permet à chacun d’avancer plus sereinement.
Si vous traversez cette situation, ou si vous accompagnez un client dans une telle démarche, Planète Immo se tient à disposition pour établir une expertise indépendante de votre bien, adaptée aux enjeux spécifiques d’une liquidation de régime matrimonial.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation patrimoniale étant particulière, je recommande de la faire examiner par un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la famille, en complément de l’expertise immobilière.