La question revient dans la quasi-totalité de mes mandats d’expertise portant sur des biens de valeur significative, en particulier lorsque le client dispose déjà d’un patrimoine immobilier diversifié ou envisage une transmission à moyen terme : faut-il loger le bien en nom propre, ou le porter par une société immobilière (SI) ? Il n’existe pas de réponse universelle — le calcul dépend du profil fiscal du détenteur, de l’horizon de détention, du mode de financement et des intentions successorales. Je propose ici un décryptage des principaux paramètres qui, à mon sens, méritent d’être arbitrés en amont, avant même la recherche du bien.

Le nom propre : simplicité et neutralité fiscale relative

Détenir un immeuble en nom propre reste la solution la plus lisible sur le plan juridique. Le régime fiscal suisse — je pense en particulier aux systèmes vaudois et genevois — reste construit autour de cette hypothèse par défaut : valeur locative pour la résidence principale, imposition ordinaire du rendement locatif au barème du revenu, déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien, et surtout un impôt sur les gains immobiliers (IGI) dégressif dans le temps qui récompense la détention longue. Pour un bien destiné à l’usage personnel ou à une détention patrimoniale de long terme sans intention de restructuration, cette dégressivité constitue un argument de poids que la société ne réplique pas à l’identique.

La contrepartie est connue : le bien entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune à sa valeur fiscale, sans le filtre d’une structure susceptible d’en lisser ou d’en optimiser la valorisation, et la transmission suit le droit successoral ordinaire — avec ses règles de réserve héréditaire, qui peuvent contraindre la répartition entre héritiers lorsque le patrimoine est concentré sur un ou deux actifs immobiliers.

Un paramètre à intégrer dès maintenant : la réforme de l’imposition de la propriété du logement

Le calcul que je viens de décrire pour la détention en nom propre est en passe de changer en profondeur. Le peuple et les cantons ont accepté, le 28 septembre 2025, le changement de système d’imposition de la propriété du logement, et le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029 — les règles actuelles restant applicables jusqu’à fin 2028.

Le principe : la valeur locative disparaît, pour la résidence principale comme pour les résidences secondaires. En contrepartie, les déductions qui lui étaient liées disparaissent également — frais d’entretien, primes d’assurance, et surtout les intérêts passifs sur la dette hypothécaire, qui ne seront plus déductibles pour un bien à usage propre. Un propriétaire en nom propre qui n’a pas d’autre bien locatif dans son patrimoine perdra ainsi la possibilité de déduire les intérêts de sa dette hypothécaire, y compris ceux liés à un emprunt commercial. Les déductions fédérales pour travaux d’assainissement énergétique disparaissent aussi ; les cantons pourront maintenir certaines déductions cantonales et communales jusqu’en 2050, mais la marge de manœuvre reste à préciser canton par canton, y compris pour Vaud et Genève. Les cantons obtiennent par ailleurs la possibilité d’introduire un impôt réel spécifique sur les résidences secondaires.

Point important pour l’arbitrage qui nous occupe : ce changement de système vise l’usage propre du logement. Pour un immeuble de rendement — loué ou affermé — la déduction des intérêts débiteurs subsiste selon une méthode proportionnelle restrictive, tout comme pour les biens détenus par une société. La réforme accentue donc, à mon sens, l’écart entre un bien à usage personnel détenu en nom propre — qui perd un levier fiscal significatif — et un bien de rendement, qu’il soit détenu en nom propre ou via une société, qui conserve une architecture fiscale plus stable.

Pour toute acquisition dont l’horizon dépasse 2029, cette bascule mérite d’être intégrée dans la réflexion dès l’origine du montage, en particulier pour les résidences secondaires et les biens à usage personnel fortement financés par hypothèque : la logique d’amortissement, jusqu’ici parfois reportée pour préserver la déductibilité des intérêts, devra être repensée à l’aune du nouveau régime.

La société immobilière : un outil de structuration, pas une niche fiscale

La détention via une société — SI, SA ou Sàrl selon les cas, holding le cas échéant — change la nature du bien : il devient un actif détenu par une personne morale, dont le propriétaire économique ne détient plus que des parts sociales ou des actions. Ce changement de nature a des conséquences en cascade.

Sur le plan fiscal, l’imposition à deux niveaux (bénéfice de la société, puis dividende ou gain en capital sur les titres) reste la donnée structurante. L’avantage principal réside moins dans une charge fiscale globalement plus faible — ce n’est pas toujours le cas — que dans la flexibilité qu’offre la structure : cession de titres plutôt que de l’immeuble lui-même, ce qui évite les droits de mutation dans de nombreux montages, possibilité de faire entrer des co-investisseurs par tranches de capital, logique de holding pour consolider plusieurs actifs sous un même véhicule, et surtout une bien plus grande souplesse dans l’organisation de la transmission — donation de parts échelonnée, pacte d’actionnaires, séparation entre usufruit économique et contrôle.

Le revers : une société immobilière suisse n’échappe pas au statut de société immobilière au sens fiscal si son actif est majoritairement composé d’immeubles — ce qui déclenche des règles spécifiques d’évaluation (valeur intrinsèque au sens des directives ASB/FINMA que j’applique régulièrement dans mes expertises) et une vigilance accrue de l’administration fiscale sur la substance économique de la structure. Le risque de requalification en cas de transfert économique du bien sans transfert juridique — via une cession de titres jugée abusive — reste un point de contrôle sérieux, tout comme le traitement des prestations appréciables en argent lorsque l’actionnaire occupe lui-même le bien détenu par la société.

Les critères qui, dans ma pratique, orientent réellement la décision

Au-delà du différentiel fiscal théorique, plusieurs facteurs pèsent davantage dans les dossiers que je traite :

L’horizon de détention. Une détention courte avec anticipation de cession favorise souvent la structure sociétaire, qui permet une sortie par cession de titres. Une détention longue, à usage patrimonial, tire au contraire parti de la dégressivité de l’IGI en nom propre.

Le nombre et la nature des actifs. Un patrimoine immobilier composé de plusieurs objets — et a fortiori générateur de rendement locatif significatif — se prête naturellement à une logique de consolidation sous holding, ne serait-ce que pour la gestion, la comptabilité et l’accès au financement bancaire, les établissements raisonnant volontiers en termes de bilan consolidé plutôt qu’objet par objet.

Le financement. Les conditions d’octroi et les ratios d’endettement exigés par les banques diffèrent sensiblement selon que l’emprunteur est une personne physique ou une société — avec des exigences de fonds propres et des grilles d’appréciation du risque qui ne sont pas transposables telles quelles.

La transmission envisagée. Là où le nom propre expose le patrimoine aux règles rigides de la réserve héréditaire, la structure sociétaire ouvre des marges de manœuvre réelles — donation progressive de parts, structuration des droits de vote, séparation entre transmission économique et transmission du contrôle — qui, dans un contexte de famille recomposée ou de patrimoine international, sont souvent déterminantes.

Le profil du détenteur. Un résident fiscal suisse ne raisonne pas comme un non-résident détenant un bien en Suisse, pour qui la structure sociétaire peut répondre à des enjeux de confidentialité, de succession internationale ou de coordination avec un autre système fiscal.

L’usage du bien à l’horizon 2029. Avec la suppression annoncée de la valeur locative et de la déductibilité des intérêts pour les biens à usage propre, un bien à usage personnel fortement financé perd un avantage qu’il conservait jusqu’ici en nom propre — ce qui rapproche, sur ce point précis, son traitement fiscal de celui d’un bien de rendement.

Une décision qui se prend en amont, pas en aval

L’erreur la plus fréquente que je constate n’est pas un mauvais choix de structure, mais un choix pris trop tard — après acquisition, lorsque la restructuration devient elle-même génératrice de coûts (droits de mutation sur l’apport, imposition latente sur la plus-value). L’arbitrage entre nom propre et société mérite d’être posé au moment de la définition du projet d’acquisition, en concertation avec le notaire et le conseiller fiscal, sur la base d’une évaluation rigoureuse de la valeur du bien et de sa rentabilité prévisionnelle — c’est précisément à ce stade que mon rôle d’expert immobilier indépendant s’articule avec celui des autres professionnels du dossier.

Disclaimer : Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Chaque situation patrimoniale appelle une analyse individualisée.